El futuro de la hipoteca

La pregunta que nos surge es si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria

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Uno de los temas más manidos en los últimos meses, semanas e incluso días es cuestionarse el futuro de las hipotecas con preguntas como ¿van a subir las cuotas hipotecarias?, ¿cambian los tipos de interés?, ¿qué va a pasar con el Euribor, el principal índice de referenciación del mercado hipotecario?

Es evidente que estamos en una situación macroeconómica de gran incertidumbre y volatilidad. Los mercados financieros están sufriendo una inestabilidad desconocida desde la época de la pandemia en marzo de 2020. La inflación está en torno a un 8% anual, una cifra que no veíamos desde principio de los años 90. El coste de las materias primas, así como el de los materiales de la construcción, están aumentando para los profesionales del sector, y por ende, se incrementa el coste de las obras de las viviendas en construcción.

Esta situación, junto con el nivel tan alto del índice de precios al consumo (IPC), supone un aumento del gasto de los hogares españoles en unos 3.000 euros al año.

Entrando en un análisis más detallado del mercado hipotecario observamos que el tipo de interés medio actual de las hipotecas, valor que engloba tanto los tipos fijos como los variables, se sitúa en el 1,55 % de acuerdo con los datos de abril de 2022 del Banco de España. Para entender cómo hemos llegado a esta situación tenemos que conocer la evolución de los tipos en nuestro país y remontarnos al año 2016, momento en el que los tipos de interés empezaron a bajar tras muchos años de tipos cercanos al 3 o del 4%. En el año 2017 se produce un estancamiento de los intereses y los bancos frenan las rebajas efectuadas el año anterior. En el año 2018 se produce una disminución en las hipotecas variables y fijas debido a la mayor competencia en el mercado hipotecario, que se sitúan en torno al 1 y 2 % respectivamente. En los años 20 y 21 se produce una caída del euríbor a mínimos históricos y, debido a la pandemia, se ven reducidos los intereses en la banca para tratar de recuperar la actividad perdida: los tipos fijos se sitúan por debajo 1,50 % y las hipotecas variables se reducen una media del 0,90% para incentivar su contratación.

En el momento actual, junio del 2022, el valor del euríbor se ha disparado debido al anuncio realizado por el Banco Central Europeo sobre la intención de subir los tipos de interés para contener la inflación. En las últimas semanas, la cotización del euríbor se ha duplicado, y se vaticina una cotización media del euríbor alrededor del 1% para finales de junio, una barrera psicológica que no se esperaba hasta fin de año.

Por otro lado, nos encontramos con que el precio de los pisos ha subido un 8,5%, la mayor subida desde 2007. La estadística registral inmobiliaria del Colegio de registradores de España muestra un aumento interanual del precio de la vivienda del 5,3% y un aumento trimestral del 3,1%. A pesar de lo anterior, las compraventas de viviendas del primer trimestre alcanzaron las 164.299 operaciones, un incremento del 14% sobre el trimestre anterior.

A modo de ejemplo, en el mercado de Madrid hacer frente al pago de una vivienda supone algo más de 18.000 euros al año, unos 1.500 euros al mes. Estos datos reflejan que en Madrid ha seguido aumentando el coste un 1,4% en 2021, cabe preguntarse, ¿cuánto se incrementará en 2022 con estas previsiones? Por su parte, el mercado de alquiler tampoco deja de subir. Es evidente que hay que tomar medidas para evitar que el acceso a la vivienda – bien sea en arrendamiento, bien sea en compraventa – sea más asequible para los ciudadanos de nuestro país.

Visto todos estos antecedentes, la pregunta que nos surge es si estamos ante una nueva burbuja inmobiliaria. Mi respuesta en este punto es rotunda, categórica: no estamos ante una nueva burbuja inmobiliario; creo que el ahorro se está destinando a la compra de una vivienda, que no cabe duda es un valor seguro frente a la volatilidad del mercado financiero.

En relación a las hipotecas, estamos en un nuevo ciclo económico mundial provocado en buena parte por la guerra de Ucrania y por la incertidumbre en relación al futuro de las materias primas. En este caso, lo lógico es lo que está ocurriendo, que el 63% de las nuevas hipotecas son a un interés fijo. No debemos olvidar que a principios de los años 90 el interés para la compra de  una vivienda era del entorno del 18%, es decir, nos encontrarnos ahora con un interés fijo del 2%, una cifra que no me parece tampoco nada descabellada.

No debemos alarmarnos ante una nueva burbuja inmobiliaria, debemos tener confianza en un sistema financiero mucho más saneado que lo que estaba en el año 2008, y confiar en que, probablemente, sea este uno de los motivos por el cual continúan aumentando el número de compraventa de viviendas.

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