Durmiendo en un automóvil

Es necesaria una nueva reflexión sobre el lugar en el que nos encontramos en materia de vivienda

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Recientemente, los telediarios abrieron con una noticia realmente preocupante que nos debe llevar a una nueva reflexión sobre el lugar en el que nos encontramos en materia de vivienda en nuestro país. Decía la presentadora que un profesor contratado para dar clases en un Instituto de Ibiza tenía que dormir en el coche porque no encontraba ninguna vivienda o lugar asequible donde poder vivir.

He podido comprobar personalmente como en los bajos de los rascacielos de Shinjuku (Tokio) ejecutivos con chaqueta y corbata dormían en cajas de cartón, y como se iban cerrando las cajas el uno al otro según se iban introduciendo en las mismas. Además, en esta ciudad, y seguro que en otras que desconozco, se alquilan “casas tubo” en unas condiciones realmente preocupantes.

En nuestro país estamos a vueltas con la nueva, pero ya famosa, Ley de vivienda prometida por el Gobierno de la nación para otoño de este año 2022. Al margen de la crítica de la propia Ley sobre su constitucionalidad o no, encontramos en ella una falta de definición sobre qué se entiende por vivienda social; así, es una ley incompleta, que el propio Consejo de Ministros se encargó de perfeccionar con el Real Decreto-ley de abril de 2022 en relación al pacto de limitación de rentas en aquellos alquileres que se realicen en el tercer trimestre de 2022.

Para entender mejor las dificultades que se encuentran los ciudadanos a la hora de poder alquilar una vivienda tenemos que conocer la variación de la tasa de esfuerzo en nuestro país, es decir, cómo ha cambiado el porcentaje de la renta que las personas dedican al alquiler de su domicilio. Así, observamos cómo en Barcelona ha pasado de un 33,2 en 2021 a un 47,6 en el 2022, y en Madrid de un 33,2 en el año anterior a un 37,8 en el 2022. Observamos que solamente ciertas comunidades autónomas, como por ejemplo Castilla-La Mancha, están en una tasa de esfuerzo media de un 26,3: en la provincia de Cuenca con un 22,7, en la provincia de Toledo 22,3 y la de Ciudad Real 22,7. Es evidente que con estos índices tan elevados de tasa de esfuerzo en determinadas ciudades de nuestro país no es de extrañar que nos encontremos con noticias cómo la del profesor que tenía que dormir en el automóvil para poder dar sus clases en el Instituto que había sido contratado.

¿Pero cómo se han dado estas cifras? Tenemos que remontarnos a mediados del siglo pasado para encontrar unas cifras más bajas, pues en aquella época la tasa de viviendas en alquiler estaba en torno al 45% del mercado y, además, no debemos olvidar que existían figuras similares como el acceso diferido a la propiedad. Curiosamente en el año 2022 encontramos que el nivel de alquileres ha bajado, hoy estamos en un 25% del número de viviendas que se dedican al alquiler en nuestro país, un porcentaje muy bajo si lo comparamos con otra ciudad europea como Berlín en el que el índice de alquiler está en un 45%.

Recientemente, el diario El País en su sección de economía encabezaba una noticia: “Diez autonomías no promovieron ni un piso protegido para alquiler en 2021, solo una de cada cuatro VPO construidas el año pasado se destinaron al arrendamiento”. Evidentemente son datos que nos hacen pensar y reflexionar sobre cómo podemos mejorar el alquiler tanto público como privado en nuestro país. Según datos del Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana el año pasado se concedieron 9.957 licencias definitivas de VPO; de ellas, 2.422 tenían como finalidad el arrendamiento, es decir, un 24% del total. En cuanto a la promoción privada del alquiler también resulta difícil su encaje en el mercado actual de la vivienda, datos de varios diarios españoles de tirada nacional reflejan que se está volviendo a producir un boom del alquiler con precios por encima de los 1.000 euros mensuales en la ciudad de Madrid.

Creo que las principales causas por las cuales no resulta rentable el alquiler en nuestro país tiene, en primer lugar, un origen histórico, pues no cabe duda que nuestro país esta imbuido por el derecho romano y la propiedad, frente a los países del norte de Europa influenciados por el derecho germánico y la Gewere o posesión. En segundo término, nos encontramos con una legislación dónde se están poniendo cada día más obstáculos para tramitar los desahucios judiciales; y, por último, en el alquiler público habría que estudiar a fondo los costes del mantenimiento de un parque público de vivienda, dado que es uno de los principales problemas por los cuales los promotores públicos no destinan un tanto por ciento importante de su parque de viviendas al alquiler.

También nos encontramos con un sector inmobiliario en plena efervescencia donde, según datos ofrecidos por las propias estadísticas de los colegios notariales y registrales, en el momento actual se están vendiendo más viviendas de segunda mano que en la época del boom inmobiliario; en concreto, en este último mes de marzo, se han vendido 47.762 viviendas.

A modo de reflexión final creo que habría que potenciar el alquiler privado con incentivos fiscales, agilizando los trámites judiciales y con unas reglas muy claras sobre el mantenimiento de las viviendas. También se debería dejar el alquiler público para situaciones especiales en la gestión urbanística, cómo puede ser la rehabilitación, regeneración y renovación urbana tan en boga ahora con el plan de resiliencia, o para los realojos que tengan que hacer las juntas de compensación, de manera que se pueda liberar suelo para poder ejecutar vivienda en alquiler. Y, por último, y enlazando con el inicio de mi tribuna, destinar un número de viviendas públicas en alquiler para situaciones de emergencia habitacional, de manera que en estos casos no se pueda desahuciar a una familia y dejarla en la calle, o que un profesor pueda llegar a una ciudad española y tener un alquiler público a un precio asequible que pueda sufragar e impartir sus clases en beneficio de los ciudadanos de nuestro país.

Fernando Acedo-Rico Henning es registrador de la propiedad y doctor en Derecho

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