Vivienda sin burbuja

La trayectoria del sector inmobiliario español en los últimos meses está siendo cada vez más dinámica, pero ello no permite afirmar que nos encontremos de nuevo ante una burbuja inmobiliaria como la de hace diez años. Todo parece indicar que estamos muy lejos de aquella escenografía, en la que se producían muchos más pisos de los que se vendían y los precios subían sin cesar y de forma desorbitada.

Hay que recordar que los precios llevan tres años y medio de crecimiento ininterrumpido, desde la primavera del año 2015, pero el aumento tiene tintes moderados, en torno al 3% ó 4%, con algún estirón esporádico y desde luego con importantes discrepancias territoriales, ya que han grandes diferencias entre los niveles de precios y los ritmos de aumento de las grandes ciudades o de la zona costera o de las ciudades de tamaño medio e incluso pequeño.

En la época dorada, el crecimiento de precios y de pisos en oferta fue bastante desbocada, y ahora también muestra diferencias, pero todo parece indicar que los movimientos al alza son ahora más razonables y se justifican en mayor medida que en la anterior etapa alcista. En todo caso, el aumento general de los precios en estos casi cuatro y medio de recuperación, desde los niveles mínimos, ha sido de entre el 12% y el 15% de conjunto. Este aumento no ha colmado, ni de lejos, el diferencial de precios respecto a la mejor época y aún persiste una diferencia que se puede estimar entre el 20% y el 25%, lo que no significa que en el inmediato futuro este aumento se vaya a traducir en una subida continuada. Por lo tanto, hablar a estas alturas de burbuja, desde la óptica de los precios, está todavía algo lejos de la realidad.

La cuestión de por dónde puede ir el sector inmobiliario a medio plazo es la dinámica que puede reflejar la construcción de nuevas viviendas, ya que hasta el momento el sector ha estado alimentándose con las viviendas de segunda mano y sólo en el pasado reciente han comenzado a aumentar hasta niveles de cierta consistencia las cifras de viviendas nuevas.

Para el año próximo, los expertos prevén una construcción de unos 100.000 pisos nuevos, bastante por encima de la media de estos últimos años, cuando el sector se ha alimentado con una cifra que ha oscilado entre los 40.000 y los 50.000 pisos nuevos cada año. El sector ha vivido sobre todo de las viviendas de segunda mano. Los permisos de construcción parecen haberse acelerado en los últimos meses, pero hasta que salgan al mercado habrán de pasar algunos meses. Aquellas cifras de 267.000 viviendas nuevas de media anual que se habían contabilizado en los años 90 parecen todavía algo alejadas de las expectativas del mercado, entre otras cosas porque el peso del alquiler ha tomado impulso y ha pasado a representar cifras que en la anterior etapa de esplendor del sector se encontraban en el segmento de la vivienda nueva. El empujón de la construcción sería un buen factor de crecimiento del conjunto de la economía y por supuesto del empleo, pero no parece una hipótesis cercana, entre otras cosas porque el ritmo de aumento de los precios de la vivienda carece del impulso de otras épocas.