El mercado de la vivienda se endurece

Hay algunas señales de freno en el sector inmobiliario después de cuatro o cinco ejercicios de clara recuperación e incluso de subidas vertiginosas en los precios, tanto de los pisos de segunda mano como de los alquileres como de los precios de las nuevas promociones que han empezado a salir a la luz.

Una de las señales de alerta la ha dado el freno experimentado por la demanda de pisos por parte de residentes extranjeros, que en el conjunto de España representan alrededor del 20% de la demanda aunque en algunas zonas llegan a representar más del 30% y hasta del 40% de la demanda de pisos en condiciones normales, sobre todo en la España insular, Baleares y Canarias. En la segunda mitad del pasado año, esta demanda ha registrado un claro frenazo e incluso ha retrocedido en algunas zonas por encima del 10% de caída, de acuerdo con las estadísticas elaboradas por los notarios.

Este frenazo afecta a uno de los dos grandes segmentos de la vivienda en España, el de la segunda residencia. En primeras residencias, la evolución ha sido bastante más positiva, aunque en los últimos meses se observan tasas de aumento más modestas que en el pasado. El frenazo se atribuye al alza de los precios, sobre todo en el año 2018. Con todo, la subida de los precios está todavía muy lejos de haberlos situado en los niveles de antes del inicio de la crisis, hace diez años, cuando el precio medio de las viviendas estaba entre un 20% y un 30% por encima de los actuales.

Esto no quiere decir que los precios vayan a acercarse a lo que era habitual en los años del esplendor inmobiliario. Pero todo parece indicar que los niveles de precios han llegado ya a una zona en la que no cabe esperar más alegrías, es decir, cabe suponer que las subidas van a estar a partir de ahora mucho más contenidas, lo que afectará a las tres grandes áreas de la demanda (fuera de las viviendas de segunda ocupación), la de pisos usados, la de nuevas promociones y en todo caso los precios de las viviendas en alquiler. Hay una clara correlación entre estas tres tipologías de viviendas y en las tres hay una clara suavización de las tarifas, lo que tiene varias explicaciones.

Por un lado, los niveles salariales están muy por debajo de los existentes en el mejor momento del anterior ciclo económico, lo que afecta de forma especial a los jóvenes que intentan acceder a su primera residencia. Por otra parte, el peso que representa el alquiler o la cuota mensual de amortización en relación con el salario del comprador o del inquilino que alquila ha subido ya hasta niveles que absorben la mitad de la renta salarial, momento a partir del cual ya resulta difícil encajar precios más altos.

Junto a estos elementos, la concesión de créditos también ha desempeñado su papel, ya que las entidades financieras han entrado ya en una etapa de mayores cautelas, no solo a la hora de financiar la compra de viviendas a los compradores sino también cuando se trata de financiar a los promotores, que empiezan ya a soportar plazos más dilatados para obtener los créditos con los que edificar hasta que no cuentan con ciertas garantías de la demanda, es decir, que dispongan de una parte de las viviendas ya en fase de cobro.