Los precios de la vivienda tienen un límite

Los precios de la vivienda en España han recuperado terreno durante  los tres o cuatro últimos años, cuando llegaron a la zona de mínimos tras la crisis  de los años anteriores. Desde ese punto más bajo, en torno a 2014 ó 2015, la recuperación ha sido generalizada en todo el país, en algunas ciudades más fuerte que en otras, pero  con subidas de precios  que han superado el 40% y  en algunos casos hasta el 50%, aunque también con subidas más moderadas en otras zonas.

En resumen, la recuperación  está siendo sólida aunque todavía resta  margen para que los precios alcancen sus mejores niveles de  hace una década. Lo que resta por  completar el ciclo alcista quizás no  se alcance hasta la vuelta de unos cuantos años.

Hay expertos que consideran que, a la vista de cómo está evolucionando en los últimos años el poder de compra de las familias españolas,  es poco probable que los precios de los pisos alcancen  sus niveles de hace una década, al menos en el corto y medio plazo. Algunos analistas creen además que sería poco recomendable una subida hasta cotas tan altas como las que se vivieron en los años de la expansión más agresiva del sector inmobiliario, ya que aquellos precios no se correspondían con la realidad. La prueba de ello es que se hundieron como nunca lo habían hecho en la historia inmobiliaria española.

El razonable escepticismo  sobre una nueva fase de expansión alcista en los precios de los inmuebles tiene numerosos motivos que lo justifican. Uno de ellos  se deriva de la conclusión a la que han llegado muchos ciudadanos corrientes, para quienes el viejo argumento de que la propiedad inmobiliaria constituía  una forma idónea de ahorro capaz de garantizar una renta futura que  supliera la ausencia de ingresos de otra procedencia (los salariales que se obtienen en un empleo normal) se ha venido abajo bajo el peso de la realidad. Los precios de los alquileres (y, por lo tanto, de las rentas que se pueden obtener de una propiedad inmobiliaria) han caído en proporciones incluso superiores a los precios de los inmuebles y su recuperación está resultando sensiblemente más lenta.

Por otro lado, la experiencia de muchos inversores que apostaron por la propiedad  adquirida mediante crédito barato ha sido bastante negativa, ya que han tenido que afrontar en algunos momentos un coste financiero que no podía ser cubierto, ni de lejos, por los ingresos del alquiler. Muchas economías familiares han vivido este proceso de desencanto durante estos años más recientes. Y la posibilidad de que, aún con tipos hipotecarios bajos y con mayores facilidades bancarias para conceder financiación, la situación vuelva a repetir los esquemas del pasado, aparece bastante remota  a pesar del reciente aumento de precios y alquileres en buena parte del país.

El motor de la vivienda no parece que pueda repetir su papel de generador de  rentas para inversores y familias como en el pasado. Los precios se están recuperando en todas las vertientes del negocio, tanto el valor de la propiedad como los alquileres. Pero no en la medida suficiente como para  convertirse en una fuente de riqueza inagotable, que se alimenta de la especulación alcista de los precios de forma agresiva.