Hipotecas con riesgo oculto

La hipoteca vuelve a estar en auge y crecen sin parar, aunque se están `produciendo algunos cambios en la conducta de los demandantes de crédito que inquietan a los expertos y sobre todo a las autoridades monetarias. Los precios de los pisos han ido bajando, el colectivo de españoles que tiene posibilidades de endeudarse es superior al de uno o dos años antes debido al incremento del empleo y de la renta disponible y la inclinación por tener vivienda en propiedad no parece haber pasado de moda, sólo conoció un pequeño paréntesis. Además, los bancos tienen dinero y en la financiación de los particulares hay ciertas posibilidades de obtener márgenes de beneficio, algo que escasea en la banca en los últimos tiempos.

El cambio más significativo que se ha producido en la contratación de las hipotecas en España ha sido la tendencia hacia los tipos fijos. Hace unos años, todavía en el año 2010 y anteriores, más del 90% de los créditos para vivienda eran contratados a tipo de interés variable, con el objeto de aprovechar las posibles rebajas de los tipos de interés. Todavía a mediados del año 2015, el porcentaje de créditos a tipo fijo era de poco más del 7% del total de las hipotecas, frente a porcentajes del 4% o inferiores en años atrás. En enero de este año, las cifras muestran, sin embargo, la rápida tendencia de cambio que se ha producido en el sector hipotecario, ya que un 34,5% de las hipotecas eran a tipo fijo. Es decir, en apenas un año el peso de las hipotecas a tipo de interés fijo se ha multiplicado por siete.

Esta rápida transformación, con un fortísimo aprecio por los tipos de interés fijos, responde a diversas razones, una de ellas las propias estrategias comerciales que han desarrollado los bancos ofertando hipotecas bajo nuevas fórmulas de tipo fijo. Entre los clientes ha predominado la idea de que los tipos de interés han tocado suelo y ya no van a bajar más, es decir, lo único que pueden hacer es subir. De ahí que la tendencia a contratar tipos fijos, que ahora rondan el 3,5% de interés anual, se haya extendido bastante. Un tercio de las hipotecas ya se realiza a tipo fijo. Parece un porcentaje excesivamente elevado y que refleja la creencia generalizada según la cual hay que protegerse ante las subidas de tipos de interés comprometiendo a largo plazo (generalmente, más de 20 años) un coste financiero moderado y asumible.

Esta situación parece responder bien a un análisis de la realidad actual, pero encierra algunos riesgos. El primero, que resta a la economía familiar una notable capacidad de adaptar sus costes financieros a las circunstancias cambiantes, que pueden volverse a la contra de lo que parece que está sucediendo en los últimos meses y que posiblemente suceda en el corto y medio plazo.

Pero la vida de una financiación hipotecaria es demasiado dilatada como para inmovilizar su coste en unos niveles que, al paso de los años, podrían convertirse en irreales o de difícil gestión para las economías familiares. Una sensación que acabará transmitiéndose en forma de créditos dificultosos al propio sector financiero, lo que terminaría por poner los cimientos de una nueva crisis financiera, de naturaleza no muy diferente a la de estos últimos años. Este es el segundo de los riesgos que con esta rápida huida de la financiación hipotecaria hacia los tipos fijos podría sembrar nuevos problemas en el sector bancario. Todo ello sin dejar de valorar la eficacia de la política monetaria, que se vería muy mermada si los cambios en los tipos de interés no se reflejasen más o menos de inmediato en la evolución de las variables financieras al haber descendido de forma drástica la financiación de tipo variable..