Hipotecas más caras pero en alza

La firma de hipotecas para viviendas se disparó en noviembre con uno de los crecimientos más elevados en un mes de los últimos años, nada menos que el 32%. En los once primeros meses del año, el crecimiento ha rozado el 15% sobre el año pasado. Es probable que el año 2016 se haya cerrado con una de las tasas de crecimiento más elevadas de los últimos años. Lo llamativo es el fuerte repunte de noviembre, cuando se formalizaron hipotecas sobre viviendas por importe de unos 2.800 millones de euros, un 34,5% más que en el mismo mes del año anterior.

El mercado hipotecario español está indudablemente revuelto pero parece gozar de muy buena salud. Algunos profesionales del sector, en especial banqueros, han dicho en las últimas semanas que, a pesar de todos los inconvenientes y de la alta conflictividad y los numerosos frentes judiciales abiertos, el mercado español es el mejor de Europa. Es una afirmación un tanto pretenciosa porque los fallos en la comercialización de las hipotecas han creado problemas a miles de clientes y se han llevado importantes varapalos judiciales en las más altas instancias de la Unión Europea.

Pero hecha esta salvedad, la avalancha de nuevas hipotecas en noviembre no deja de llamar la atención. Parece que una de las razones de este aumento de la demanda y del otorgamiento de hipotecas   se deriva del incremento de compra venta de viviendas, en plena pendiente alcista de los precios, que todavía ofrecen sin embargo una buena comparación con los de hace cinco o seis años. El importe de las hipotecas sigue en línea con el de los últimos meses, lo que refleja el moderado impacto que parecen estar teniendo los precios en la demanda de nuevas hipotecas. La curva de precios de los pisos ha tocado fondo muy recientemente y se encuentra en plena fase alcista, aunque los incrementos son suficientemente moderados como para no frenar la demanda. El crecimiento del empleo está además dando un soporte importante a la demanda ya que el mercado se ha visto frecuentado por nuevos compradores.

El fuerte aumento de las contrataciones hipotecarias coincide, por otro lado, con un cambio drástico en la modalidad de los créditos, que han abandonado su masiva inclinación por el tipo variable para abrir un hueco cada vez más importante para las hipotecas a tipo fijo. Este tipo de hipotecas apenas representaban entre el 5% y el 10% en los últimos años, incluso porcentajes inferiores. Pero a lo largo del año 2016 se ha estado produciendo un incremento constante de los créditos a tipo fijo, que en noviembre ya representaban 3el 32% de las hipotecas, un porcentaje insólito en el mercado hipotecario español. Los tipos fijos de las hipotecas se están moviendo entre el 1,40% y el 3%, dependiendo de los plazos.

La derivada de este cambio drástico en las preferencias de los compradores de pisos con hipoteca incorporada se está traduciendo a la postre en un aumento del coste de las hipotecas para los clientes. Es el efecto al parecer ineludible de los cambios que se han dado en el mercado hipotecario español en estos últimos meses. Con esta nueva orientación del mercado, las hipotecas españolas para viviendas han pasado de ser las más baratas y competitivas de Europa a situarse entre las más caras. La diferencia no es espectacular pero sí significativa y podría derivar en un freno a la expansión del crédito y, sobre todo, al crecimiento del mercado inmobiliario español, uno de los pilares del crecimiento económico en los años buenos de la pasada etapa de crecimiento. Ahora parecía volver por sus fueros. Pero este contratiempo puede acarrear un cierto frenazo al sector.