Vuelve la inversión inmobiliaria

Uno de los invitados de este tramo final de año en la economía española es la recuperación del sector inmobiliario. La banca y el ladrillo fueron los dos grandes protagonistas de la crisis. La banca, con mayor o menor intensidad, está ya tomando el ritmo propio de la normalidad. La peripecia inmobiliaria va con retraso, pero al fin parece que está entrando en razón. Los precios de los inmuebles ya parecen resistirse a nuevas bajadas e incluso se contabilizan operaciones muy localizadas en mercados locales muy concretos que implican ligeros incrementos en las valoraciones.

Para el año 2015, los expertos esperan un ejercicio de pleno retorno a la normalidad, lo que no significa que todos los segmentos del mercado (residencial, vacacional, locales de negocios, …) vayan a registrar las mismas pulsaciones. Tampoco está clara una recuperación uniforme del mercado español, ya que en algunas zonas (grandes ciudades) hay mayor vida que en otras y en algunos segmentos (residencial) se mueven al alza con más soltura que otros (segundas residencias, …) La falta de simetría en el mercado inmobiliario es patente y así se podrá ver reflejada previsiblemente durante el año que está a punto de comenzar.

De las cosas positivas que han justificado esta recuperación del mercado español, con todos sus matices, habría que destacar el creciente peso de los inversores extranjeros, no siempre especializados en el sector inmobiliario. En estos últimos meses han entrado inversores de diversa procedencia y con finalidades no siempre confesables, ya que en algunos casos se trata de meras operaciones especulativas. Pero son muchos los que constatan que España ha pasado a lo largo del año 2014 de ser un país desahuciado a una economía que empieza a andar, aunque de momento sólo a ritmo muy pausado. Están mejorando el empleo y la renta disponible de las familias, motores y combustible de la recuperación de la demanda. Pero sobre todo hay un factor de credibilidad que explica el retorno masivo de los inversores extranjeros, apoyada en la favorable evolución de los tipos de interés y en el clima de estabilidad económica que ha impulsado una mejoría de la valoración del país en general.

A la credibilidad se une indudablemente una atractiva valoración de los inmuebles de todo tipo, tras seis o siete años de caída continuada de los precios. Los inversores extranjeros han estado en los últimos años centrando su atención en mercados más seguros, con economías más previsibles, lo que explica la fuerte subida de precios que han registrado capitales extranjeras como Londres. Los precios en estos mercados han llegado a tales niveles que son muchos los inversores que han optado por mover la brújula hacia otros territorios más asequibles, elección en la que el mercado español ha gozado de mejores oportunidades que otros similares en la Europa meridional o en el Norte de Africa. La entrada de inversores extranjeros está contribuyendo a acelerar la mejoría de los precios, aunque será la demanda final de los particulares y de los extranjeros que se sienten de nuevo atraídos por el mercado vacacional español los que muevan los precios al alza. Entre los nuevos agentes inversores se encuentran también las nuevas sociedades Socimi, recién llegadas al mercado español, con nada menos que cuatro estrenos a lo largo del pasado año, con varios miles de millones de euros de inversión conjunta.

Hay, en todo caso, un invitado de vital importancia que todavía no ha hecho acto de presencia más que de forma aún moderada. Se trata del crédito hipotecario, cuyas cifras están muy lejos de las habituales de los años del crecimiento. Los créditos del sector financiero no están fluyendo con la intensidad deseable y existe una demanda insatisfecha, cuyo grado de solvencia es precisamente lo que parece estar frenando una parte de la oferta de financiación.

En las últimas semanas del año han empezado a moverse algunas piezas esenciales de este complejo entramado, la proliferación de ofertas de crédito hipotecario a tipos atractivos por parte de algunas entidades más agresivas. La existencia de estas ofertas destinadas a favorecer un aumento de la cuota de mercado de algunas entidades más agresivas es posiblemente el reflejo no sólo de una disponibilidad de recursos financieros para ser prestados sino la constatación de que el mercado está ya maduro de c ara a un incremento sostenido de la financiación de compra de viviendas. Al fin y al cabo, la rentabilidad de un crédito hipotecario solvente es, desde la óptica de los bancos, una de las más atractivas de cuantas existen en el mercado, por no decir la más rentable.