¿Está definitivamente averiado el sistema hipotecario español?

A la vista de las sentencias de los tribunales españoles y europeos, de las brechas abiertas en el sistema hipotecario español y del estado de opinión sobre el mismo… el diagnóstico va de grave a terminal. Para remate el Gobierno anuncia que va a reformar la ley, que prepara una nueva para corregir los abusos denunciados y rectificar el modelo. El Presidente de Bankia, que algo sabe de hipotecas, advierte que el sistema ha funcionado bien durante décadas y que la morosidad en el ámbito de los particulares apenas supera el 2%, que es un coeficiente moderado y razonable.

El España hay registradas y vivas seis millones de hipotecas que financian otras tantas viviendas, del orden del 25% del censo. A lo largo del último medio siglo el mapa de la vivienda familiar en España ha cambiado sustancialmente, de manera que éste es un país de propietarios (uno de los índices más altos de propiedad del mundo), con un parque muy importante en número por efecto de la difusión de la propiedad (hipotecas accesibles), de las segundas residencias y de los extranjeros residentes.

Que este sea un país de propietarios responde a que el mercado de alquileres no ha funcionado frente a un modelo hipotecario que si lo ha hecho. La mentalidad generalizada en España es que alquilar supone tirar el dinero, mientras que hipotecarse permite acumular para el futuro. Antes que ahorrar para la vejez, hay que tener un piso propio. Los alemanes lo han hecho, justo al revés. Y no está claro cuál de las dos alternativas es más ventajosa para las familias.

Además como el sistema financiero español se basa en lograr máximas garantías, es decir prestar a quien tiene más posibilidades de devolver, la figura hipotecaria se adapta bien a esa mentalidad. Por un lado garantías personal que responden frente al impago con todo el patrimonio, además avales adicionales que refuerzan la garantía, y para mayor afianzamiento llegaron las clausulas suelo y un sistema d ejecución que favorece al acreedor y da pocas oportunidades al deudor. Con todas esas garantías acumuladas los bancos ofrecían financiación hipotecaria por valor superior al del inmueble, que era la primera garantía, y a tipos de interés favorables. De hecho, hoy el interés del stock de hipotecas se sitúa en torno al 3%, que los bancos justifican porque su morosidad es baja y además es un producto que ayuda a prescribir otros que añaden rentabilidad. La hipoteca vincula al deudor al financiador de por vida.

Antes de legislar y modificar convendría que se estudiar a fondo el modelo en sus ventajas e inconveniente, en sus oportunidades y riesgos. Quizá con algunos retoques en la ficha de información y transparencia y en el sistema de ejecución de impagados, el modelo puede seguir funcionando con buenos resultados.

No sería serio tirar el modelo por la ventana sin ponderar sus elementos positivos, que son muchos y que han propiciado el acceso a una vivienda propia a muchos millones de familias. La avería no es definitiva ni irreversible, es un caso típico de “información asimétrica” y de “sobre-garantías” fácil de rectificar.