Empieza a aflorar una previsible consecuencia derivada, en buena medida, de los más de 100.000 fallecidos en España por la Covid-19, como es el disparado aumento de las herencias de viviendas.
Casi 200.000 se registraron en 2021. Nunca, en los tres lustros que lleva el Instituto Nacional de Estadística (INE) recogiendo este dato, se había alcanzado una cifra tan elevada de transmisiones de propiedad por esta vía.
En 2019, el año previo a la pandemia, esas herencias de inmuebles residenciales superaron ligeramente las 177.000 transmisiones y en 2020, como consecuencia de los meses del ‘cierre total’, se contabilizaron poco más de 153.000, un 30% menos que el pasado ejercicio.
Los notarios, en un informe de marzo de 2021, ya dejaban entrever tanto el bajón de las herencias en 2020 como la posterior subida. “Los temores al contagio y las restricciones de movilidad y aforo operan a la contra del otorgamiento de los actos de herencias ante notario. Y es probable que repunten próximamente, si mejora la situación y se aligeran las medidas restrictivas”, apunta el informe ‘Los efectos de la pandemia en 2020 desde la óptica de los datos del Notariado’.
Y es que, aunque la liquidación del impuesto de sucesiones y donaciones ha de presentarse ante las Haciendas autonómicas en un corto período de tiempo tras el fallecimiento, los actos relativos a las herencias pueden llevarse a cabo durante mucho más tiempo, por lo que constituyen una variable retrasada respecto de la evolución de la mortalidad.
Casi 60.000 herencias rechazadas
Un récord histórico de viviendas heredadas, el que ha supuesto en 2021 esas casi 200.000 casas transmitidas por los fallecidos a sus familiares, que podría haberse incrementado si cerca de 60.000 herederos no hubieran rechazado los bienes –viviendas incluidas– legados por los finados.
También en este caso se trata de una cantidad, el de renuncias a herencias, nunca antes vista en España. Hasta ahora, el porcentaje de rechazo a herencia de las adjudicaciones por título oneroso realizadas por los notarios no había superado el 15%.
Un umbral que ya en junio de 2021 se sobrepasó, hasta alcanzar el 15,4%, al rechazarse casi 28.000 herencias de 182.000 adjudicaciones practicadas. Y que, como apuntan fuentes de los notarios, se mantendrá en esos términos, o incluso se superará, cuando en unas semanas se hagan públicos los datos al cierre del pasado ejercicio.
Normalmente, detrás de estas renuncias se encuentran dos razones. No tanto el tema de las obligaciones fiscales, ya que la mayoría de las Comunidades Autónomas ofrecen bonificaciones sustanciales sobre lo que salga a pagar en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, sino el asunto de las deudas del fallecido.
Cuando uno acepta la herencia, asume tanto los activos (dinero, bienes muebles e inmuebles), como las deudas, provenientes de préstamos hipotecarios o de impagos a la Seguridad Social o a la Agencia Tributaria. Y así, si estos pasivos resultan muy elevados, es cuando los herederos se decantan por rechazar la adjudicación de los bienes legados por el fallecido.
Venta de viviendas heredadas
Otra consecuencia derivada de exceso de fallecimientos provocado por la pandemia y de la aceptación de esas 200.000 viviendas por los herederos se relaciona con la venta, más o menos inmediata, de una buena parte de esos activos inmobiliarios.
Así, aunque no existe un control estadístico acerca del volumen de este flujo de ventas de viviendas heredadas, parece fácil deducir que un número destacable de esas más de 565.000 compraventas de vivienda realizadas en 2021 proviene de casas heredadas en los últimos años.
Aumento de ventas de viviendas de casas heredadas que se ha visto beneficiado por la entrada en vigor, el pasado 3 de septiembre de 2021, de la eliminación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, el que establecía que las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado no surtirían efecto hasta dos años después de la muerte.
Tras la derogación de ese artículo, las casas heredadas se puedan vender inmediatamente, sin tener que esperar a que transcurran esos dos años de limitación.
Legalidad favorable
La eliminación de ese artículo también está agilizando la concesión de préstamos hipotecarios para compra de vivienda, pues hasta ahora los bancos ponían bastantes pegas.
En muchas ocasiones, las entidades financieras, al solicitar la nota simple de la vivienda a gravar con hipoteca, y ver que figuraba la afección fiscal de ese artículo, casi ni estudiaban la operación ante la incertidumbre de que apareciera un heredero desconocido con mejor derecho sobre la vivienda.
No obstante, las dudas legales acerca de si la eliminación de ese artículo tiene o no efectos retroactivos sobre operaciones realizadas antes del 3 de septiembre de 2021 está provocando diferentes interpretaciones entre herederos, bancos y notarios acerca de su interpretación. Así, en unos casos se aplica esa retroactividad y en otros no.
Una disquisición legal que seguramente se mantenga hasta septiembre de 2023, dos años después de la derogación del artículo, fecha en la que, según afirman desde el Consejo General del Notariado, todas las viviendas heredadas dejarán de estar limitadas en caso de venderse por parte de los herederos.
