Proteger el mercado del alquiler

Entre las muchas propuestas que Podemos ha hecho al actual Gobierno se encuentra la reforma del mercado del alquiler. La petición es muy loable, ya que no en vano el disfrute de una vivienda digna y adecuada aparece como un derecho fundamental en la Constitución española. Pero como en el caso de otros muchos derechos –por ejemplo, el de disponer de un puesto de trabajo (pleno empleo)-, su aplicación en la práctica deja mucho que desear, y es que las cosas son más fáciles de enunciar que de realizar. En cualquier caso, no basta con tener buenas intenciones, sino que hay que saber cómo  llevarlas a cabo; no sea que se adopten medidas que lejos de mejorar la situación, la empeoren. Así ha ocurrido con la mayoría de las leyes de arrendamientos urbanos aprobadas, que, si bien fueron elaboradas desde posturas muchas veces antagónicas, sus resultados fueron finalmente idénticos. En el mejor de los casos, dejaron las cosas igual que estaban; y es que en ninguna de ellas se incidió sobre las verdaderas causas del problema.

Ahora que la memoria histórica está de moda conviene recurrir a ella para algo más que para exhumar los restos de Franco del Valle de los Caídos. En el caso de la vivienda, y más concretamente del alquiler, hay que remontarse al franquismo, incluso a los años posteriores a la Guerra Civil para entender los defectos y problemas actuales. España había quedado tan arrasada que, principalmente en las ciudades, se produjo una carencia radical de viviendas. A pesar de ello, desde 1939 hasta 1955 se mantuvo una parálisis de la construcción residencial. La iniciativa privada no tenía ningún incentivo para invertir en este sector, dada la falta de capacidad adquisitiva de la población, y el sector público no quiso o no pudo construir viviendas baratas, al menos en el número necesario.

El régimen, de acuerdo con su condición de dictadura populista (aun quedaba algo de la revolución pendiente de los falangistas), para aplacar a los ciudadanos e incapaz de solucionar el problema por sí mismo, echó sobre las espaldas de un sector concreto, los propietarios de bienes inmuebles (los llamados caseros), el coste de paliar (no de corregir) la situación. Estableció la congelación de las rentas y la prórroga forzosa para todos los contratos de arrendamiento. Las leyes de 1946, de 1955 e incluso la de 1964, mantienen, como norma general con algunas excepciones, el contrato indefinido con renovación anual, renovación obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, y se congela el precio del alquiler (desde 1964 se permite la actualización por el coste de la vida). Se establece también un régimen de subrogaciones familiares que, salvo excepciones, hacía que, en la práctica, el propietario perdiera indefinidamente la disponibilidad de facto de la vivienda, ya que era muy difícil que pudiera recuperarla.

La situación fue haciéndose insostenible para los propietarios, que vieron cómo las rentas congeladas se iban separando más y más de la revalorización de las casas y, lo que era peor, del coste de los materiales de construcción y mano de obra que se precisaban para las reparaciones de los edificios. Se llegó al extremo de que las rentas obtenidas del alquiler no compensaban los gastos de mantenimiento, lo que llevó a  muchos a desentenderse de su propiedad y a abandonar los edificios, acometiendo tan solo las obras más imprescindibles, con lo que los inmuebles se fueron deteriorando progresivamente.

No obstante, y al mismo tiempo, según se constituía una clase con cierta capacidad económica y relativamente amplia, fue surgiendo un sector de la construcción orientado a la obra residencial, viviendas destinadas al mercado de compra y venta y no al del alquiler, ya que el primero era mucho más productivo y más rentable. El crecimiento de este negocio estuvo íntimamente unido al desarrollo de la figura de la propiedad horizontal que, si bien era ya contemplada en el Código Civil (art. 396), no adquirió la mayoría de edad hasta 1960 con la Ley de 21 de julio. Este sistema facilitaba y agilizaba la compra de la vivienda por una capa importante de la población desplazando el sistema de alquiler. Incluso a los antiguos arrendadores se les permitió vender la casa por pisos, eso sí, concediendo el derecho de tanteo a los inquilinos capitalizando la renta al 4,5%. Ciertamente, el precio así calculado era muy inferior al de mercado. No obstante, la mayoría de los propietarios aceptaron este mecanismo como mal menor y para no perder así la totalidad de la inversión.

Había muerto en nuestro país el mercado del alquiler para consagrarse de cara al futuro el sistema de adquisición de la vivienda propia. Desde entonces se puede decir que España se situó a la cabeza de los países europeos respecto al porcentaje de las familias que optaban por la compra en lugar del arrendamiento. Con la democracia se liberalizó el mercado del alquiler, incluso pasándose de rosca en algunos momentos, como en 1985 con el llamado decreto Boyer, que dejaba la duración del contrato a la libre decisión de las partes y eliminaba la prórroga forzosa; la pauta general pasó a ser la renovación anual, dando así al arrendador la oportunidad de variar el precio del alquiler todos los años. El resultado fue el contrario del pretendido, puesto que se dejó en una gran indefensión a los inquilinos, reforzando la tendencia de que optasen por la compra todos aquellos que tenían alguna posibilidad.

A partir de ese momento, han sido muchos los intentos para reconstruir un mercado del alquiler, elemento fundamental para dar solución al problema de la vivienda, pero todos ellos han tenido poco éxito ya que han incidido siempre sobre factores no sustanciales y, a menudo, con una orientación equivocada. Las actuaciones dirigidas a potenciar el mercado del alquiler deberían comenzar por analizarlo y detectar los factores que inciden sobre la oferta y la demanda.

Comencemos por la demanda. Los intereses de las entidades financieras, unidos a las tasas de inflación, han propiciado y popularizado las hipotecas, haciendo creer a muchos que la compra entraba dentro de sus posibilidades y extendiendo la idea de que el alquiler era tirar el dinero. La consecuencia de esta política se ha visto en la actual crisis, con cientos de miles de insolventes.

El sector público ha sido también responsable de la reducción de la demanda en el mercado de alquiler, ya que los incentivos fiscales a la vivienda se han canalizado en su mayoría a la compra, mediante una deducción fiscal, lo que constituye la peor fórmula posible por varios motivos. El primero, porque hace relativamente fácil el fraude. La administración tributaria resulta incapaz de controlar, por simples procedimientos de gestión, si se cumplen todos los requisitos exigidos en la ley; por cierto, bastante alambicados. Como mucho, en todo caso se comprueba la veracidad de la hipoteca y de la anualidad pagada del préstamo. Solo si el contribuyente sufriese una inspección, probabilidad muy remota, se examinaría exhaustivamente que la deducción se adecua a la ley en todos sus aspectos.

Segundo, porque el procedimiento es totalmente regresivo, empezando porque excluye de la ayuda a los ciudadanos de menores ingresos, los exentos del IRPF. También quedan descartados todos aquellos que carecen de la capacidad económica necesaria para adquirir una vivienda. Y para los que sí pueden acogerse a ella, la cuantía de la ayuda está en consonancia con el precio de la vivienda. Es más, hasta 1998 se mantuvo una normativa radicalmente injusta. Los intereses de la hipoteca se deducían de la base imponible del impuesto, no de la cuota, con lo que era el tipo marginal el que entraba en juego y, por lo tanto, la cuantía del beneficio que recibía el contribuyente era tanto más elevada cuanto mayor era su renta.

Si los ingentes recursos públicos destinados a incentivar la compra de viviendas, ayudando en muchos casos a quien no lo necesitaba, se hubiesen dedicado a estimular la vivienda en alquiler, muy posiblemente la demanda en este mercado habría alcanzado un volumen mayor.

Desde el punto de vista de la ampliación de la oferta, el primer factor negativo ha sido el comportamiento del sector público, que para paliar la insuficiencia de vivienda que presentan las capas más bajas de la población, optó por la modalidad de venta (viviendas de protección oficial) frente a la de facilitar viviendas en alquiler, que tiene sin duda claras ventajas frente a la primera. Por muy barata que sea la vivienda, la compra no está al alcance de los ciudadanos pertenecientes a los estratos más necesitados de la sociedad. Se han dado muchos casos en los que alguien después de ser agraciado con un piso de protección oficial ha tenido que renunciar a él por carecer de capacidad económica para abonar el precio. La previsión constitucional no sostiene que todo español tiene derecho a tener una casa en propiedad, sino a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

Por otra parte, el estado de necesidad no es igual a lo largo de toda la vida. En muchos casos, especialmente en el de los jóvenes, la falta de medios económicos es provisional, durante un cierto periodo de tiempo. No tiene sentido, por tanto, que la protección pública sea para toda la vida, situación que se produce cuando se concede en propiedad un piso de protección oficial. No es infrecuente que el beneficiado, con el tiempo, al cambiar de situación económica, quiera cambiar también de vivienda, y termine vendiendo el piso subvencionado, obteniendo de esta forma un beneficio que no le correspondería.

No hay duda de que para que el mercado de alquiler funcione es imprescindible conseguir que la oferta sea suficientemente amplia y en ese cometido el sector público asume un papel importante; pero no es suficiente, resulta imprescindible la colaboración del sector privado. El Estado puede lograr que inversiones importantes se canalicen a la construcción de viviendas destinadas al alquiler, pero esto será siempre un porcentaje reducido en este mercado, en el que la oferta está totalmente fragmentada. En general, las viviendas que se alquilan, y las que están vacías y son potencialmente arrendables, pertenecen a personas y familias de clase media que en su mayoría alquilan un piso, todo lo más, dos. Es importante conocer la psicología de este grupo social y saber cuáles son los estímulos por los que se mueven.

Si algo caracteriza a este colectivo es su conservadurismo en materia económica y su predisposición a no asumir riesgos en su patrimonio. De ahí que el factor más decisivo para que se inclinen por no arrendar y mantener el piso vacío es el miedo a la morosidad y a no poder desalojar al inquilino en caso de incumplimiento o a verse inmersos en un proceso judicial para el que no están acostumbrados ni preparados, además del riesgo de que cuando el piso se recupere este haya sufrido importantes desperfectos. El anatema con que una parte de la sociedad ha calificado el desahucio no ha colaborado mucho a infundir confianza. Quizas no se ha sabido distinguir bien entre las distintas clases de desahucios.

El porcentaje de población que en España vive de alquiler se ha elevado sustancialmente con la crisis económica (20%); así y todo, estamos muy lejos del porcentaje de los países similares al nuestro, dentro de la UE. Francia, por ejemplo, se sitúa en el 37%, y Alemania en el 50%. Solo los países provenientes del bloque del Este, debido al régimen económico del que partían, nos superan en el porcentaje de vivienda en propiedad. Nadie parece discutir la importancia, tanto desde el punto de vista social como desde el económico, de un buen funcionamiento del mercado de alquiler, pero para ello hay que ampliar tanto la oferta como la demanda, hacer más ancho el mercado.

Para evitar niveles de precios inadecuados, el Estado debería incrementar la oferta introduciendo en el mercado un nivel importante de casas de protección pública dadas en arriendo. En ese sentido, hay que congratularse del anuncio del ministro de Fomento de promocionar 20.000 viviendas en alquiler; eso sí, siempre que no sea uno de tantos brindis al sol que realiza este Gobierno de cara a la próxima campaña electoral, pero sin ninguna realidad o consistencia. El Estado tendrá que incentivar también la posible oferta de los miles y miles de pequeños propietarios que prefieren mantener las casas vacías y no habrá mejor forma de incentivarles que introducir mecanismo que disminuyan el riesgo para ellos de posibles incumplimientos del contrato por parte del inquilino. El gobierno de turno, sobre todo, tendrá que tener cuidado en evitar aprobar determinadas medidas coactivas que lejos de ampliar la oferta la reduzcan aún más y hagan salir del mercado a muchos de los que en estos momentos están en él. Es importante sacar las debidas lecciones de la Historia.

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